L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux doit être dressé par un commissaire de justice (anciennement « huissier de justice ») en cas de difficulté, sur l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié.

La jurisprudence considère que, même non contradictoirement dressé, il vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties.

Toutefois, le partage des frais n’est possible que si les parties ont été dûment avisées par l’officier ministériel a minima sept jours à l’avance. Le partage des frais est refusé lorsque le locataire a été avisé tardivement, même s’il était présent lors de l’établissement du constat.

De plus, et c’est la nouveauté de la jurisprudence du 16 novembre 2023, si le bailleur veut pouvoir revendiquer un constat unilatéral, il doit tenter une démarche amiable et, seulement à défaut de succès de la démarche amiable, recourir aux services d’un commissaire de justice.

En effet, le bailleur qui s’affranchit du cadre de l’article 3-2 de la loi de 1989 en dressant unilatéralement l’état des lieux de sortie après le départ du locataire, dont il avait été averti, sans tenter une démarche amiable et sans recourir aux services d’un commissaire de justice, ne pourra pas revendiquer un constat unilatéral pour faire état de dégradations dans le bien loué.

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Civ. 3^e, 16 nov. 2023, FS-B, n° 22-19.422

Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989